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Dar sentido a un mercado inmobiliario volátil durante una pandemia

By ThisIsReno
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Por Ryan McGinnis

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Esta historia fue traducida por la periodista Jenny Manrique

Para muchas personas, el verano pasado fue una época enigmática. El coronavirus comenzó a aumentar, de nuevo. Las solicitudes de desempleo siguieron subiendo. Las moratorias estatales y federales mantuvieron a miles de personas en sus apartamentos, y un número alarmante de propietarios estuvo supeditado a las exenciones hipotecarias de la Ley CARES para evitar ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, pese a toda la volatilidad, para cualquiera en búsqueda de casa en Reno, la competencia fue la más feroz que se recuerde.

“Si no vio una casa el primer día en el mercado, fue demasiado tarde”, dijo Lee Pfalmer, un residente de Reno de vieja data, al describir su experiencia de compra de una casa. Comenzó a buscar casas en 2019 y cerró una compra recientemente, después de hacer ocho ofertas y explorar entre 40 y 50 casas de interés.

Para la asesora hipotecaria Shivani Peterson de All Western Mortgage, esta es la primera vez en su carrera de ocho años y medio como asesora en la que ha visto a personas hacer 10 ofertas y no obtener la casa.

Shivani Peterson

“Vas a necesitar piel dura y actuar con rapidez en este mercado para tener éxito”, dijo.

La competencia se captura mejor en números. Los datos recopilados por el sitio web de búsqueda de vivienda Movoto mostraron que el inventario de viviendas de Reno cayó hasta un 60% con respecto al año pasado. El Blog de Reno Realty documentó un inventario aún más ajustado: un 72% menos año tras año, con fecha al 6 de enero.

Varios factores suman al precio promedio de viviendas récord en el mercado de Reno, que según datos recopilados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR en inglés)  se ubica en $456,000 : inventario limitado y satisfecho con una demanda creciente después de cierres de primavera y tasas de interés hipotecarias suprimidas. 

A simple vista, tal competencia sugeriría una disminución importante en la asequibilidad de los precios en nuestra región.

Sin embargo, los informes del mercado local de la NAR ayudan a poner en perspectiva este frenesí de compras, para ayudar a cualquiera que esté atascado en el hecho aparentemente paradójico de que la seguridad laboral está siendo amenazada por la pandemia mientras que los precios de las viviendas se disparan a niveles récord.

Reno es más asequible de lo que uno podría pensar

La asequibilidad es una ecuación proporcional a cada mercado individual. Es un juicio difícil de hacer solo sobre la media de los precios de las viviendas porque hay una gran cantidad de variables que determinan la asequibilidad de la vivienda, y rara vez se mueven armoniosamente juntas. 

El coronavirus (y las respuestas económicas al mismo) fueron un eco cacofónico para la orquesta que trajo un cambio trascendental y rápido.

Esto se manifestó principalmente en una fuerte caída de inventario y tasas de interés históricamente bajas, según Peterson.

Para cualquiera que esté indeciso sobre mudarse a Reno desde California, “2020 selló el trato”, dijo Peterson, lo que explica en parte por qué hubo una avalancha de compradores que ingresaron al mercado el verano pasado. Sin embargo, su impacto en la competencia de la región enturbia las conclusiones que se pueden extraer fácilmente sobre la asequibilidad.

Eso es porque hay una segunda variable en la ecuación: tasas de interés hipotecarias históricamente bajas. Según el proveedor de financiamiento hipotecario Freddie Mac, la tasa de interés de una hipoteca de tasa fija a 30 años cayó al 2,95% en el tercer trimestre de 2020, frente al 3,67% del año anterior, un mínimo histórico.

Este cambio numérico engañosamente pequeño les da a los compradores de vivienda aproximadamente entre $70,000 y $100,000 más de poder adquisitivo, según Peterson, que equilibra muchos de los riesgos percibidos para la asequibilidad en el mercado de Reno.

De hecho, la NAR utiliza una tarjeta de puntuación para conciliar los efectos contrapuestos del ingreso medio, las ventas medias de viviendas, las tasas de interés hipotecarias y el inventario sobre la asequibilidad en todo el estado. Una puntuación de 1 es un equilibrio de mercado perfecto entre compradores y vendedores. Una puntuación de asequibilidad inferior a 1 determina qué porcentaje de los compradores de vivienda con ingresos medios pueden pagar el precio medio de la vivienda.

Sus hallazgos indican que la asequibilidad de Nevada en realidad mejoró de 2017 a 2020. El inventario se puso al día con la demanda y las tasas hipotecarias suprimidas son dos de los contribuyentes más fuertes a estas mejoras en el cuadro de mando, que fluctúan desde un mínimo de .6 a un máximo reciente de .77 en los últimos meses.

Comparativamente, California fluctuó entre .5 y .6 durante el mismo período de tiempo.

Punto de inflexión

Sin embargo, Peterson señala que la demanda continua tiene el potencial de contrarrestar el progreso que se ha logrado en la asequibilidad en los últimos años. La banda superior psicológica de los precios de la vivienda tiene la capacidad de mantenerse alta debido a los efectos económicos de las tasas de interés hipotecarias suprimidas (que se cree que se mantienen bajas debido a la política monetaria de la Reserva Federal en respuesta al coronavirus), además del poder de compra de demanda de fuera del estado.

Y aunque el inventario ha mejorado considerablemente a lo largo de los años (la NAR estima que la suma de los permisos de construcción de 12 meses está un 33,4% por encima del promedio a largo plazo), la demanda actual de vivienda es un desafío para esas cifras.

Estas condiciones se suman a lo que Peterson describe como un posible “punto de inflexión”. Específicamente, estos factores enfatizan la ecuación de la cuota inicial a la asequibilidad en un grado mucho mayor que el componente hipotecario. Debido a que la asequibilidad se juzga en relación con su propio mercado, los competidores externos pueden tener una cantidad desproporcionada de poder adquisitivo en comparación con los residentes locales, considerando sus ingresos y equidad relativos.

“Vas a necesitar piel dura y actuar con rapidez en este mercado para tener éxito.”

Para comprender este desequilibrio competitivo, es necesario comparar el crecimiento de la apreciación en los mercados. Los informes locales de la NAR comparan la apreciación de la vivienda con el promedio nacional. Durante los últimos cinco años, el hogar estadounidense promedio ha ganado $80,000 de patrimonio neto en su hogar.

Sin embargo, esa cifra se ve eclipsada por la ganancia promedio de $200,000 en patrimonio en Reno.

Y empequeñecido de nuevo por la ganancia de $400.000 dólares en San Francisco.

Tal velocidad de apreciación es lo que resulta oneroso para los compradores de vivienda por primera vez, especialmente cuando el mercado de Reno tiene un número considerable de compradores de fuera del estado que pueden comprar una vivienda de precio medio solo con el valor acumulado anterior.

Si no existiera tal competencia, Pfalmer habría tenido una búsqueda de propiedad relativamente indolora en lugar del proceso de casi dos años que soportó. Tuvo la suerte de tener dos activos inmobiliarios que pudieron reinvertirse en un pago inicial, en un momento casi perfecto.

Compró su primera casa en 2011, en el punto más bajo de la crisis inmobiliaria, con poco conocimiento financiero y el presentimiento de que los precios de las propiedades no podrían caer muy por debajo de los niveles de entonces, conocimiento obtenido a través de una conversación fortuita que tuvo con un constructor local. A pesar de que vendió esa propiedad hace varios años (y no cosechó toda la apreciación que obtuvieron otros compradores de vivienda), su esposa es dueña de una casa adosada con suficiente capital para reinvertir una porción adicional para la cuota inicial.

Pero la ventaja no fue considerable en el entorno del mercado actual.

Pfalmer describió la búsqueda de una casa como un ejercicio “emocionalmente agotador”. Muchas de sus ofertas fueron superadas por los compradores que pagaron en efectivo, a veces sin siquiera ver el sitio. El problema no era necesariamente solo la asequibilidad, sino más bien una competencia desproporcionada con un inventario insuficiente para satisfacer a todos.

Finalmente, Pfalmer encontró una propiedad en un vecindario familiar del noroeste de Reno. Es lo suficientemente grande como para que quepa cómodamente a su esposa, su hijo pequeño e incluso una oficina.

La historia termina con una nota positiva, pero deja una pregunta importante sobre la asequibilidad, una que Pfalmer y su esposa se cuestionaron en los meses previos a su eventual hallazgo. Si no hay suficiente inventario para satisfacer a todos, ¿cuántas personas se comprometerán a vivir cada vez más lejos de costosas propiedades cerca del centro y de Sierra Nevada? Para muchos, el viaje al trabajo frustra el propósito de vivir aquí.

Los Pfalmers en la casa del noroeste de Reno que compraron al final de una larga búsqueda y múltiples ofertas. Imagen: Lee Pfalmer

Compromisos

Estos duros compromisos son, en última instancia, los que hacen que el mercado de la vivienda después de la pandemia sea frágil para los primerizos compradores de vivienda. Hay muchas razones para que los compradores vean las casas como algo más que un activo financiero. El lugar donde vivimos es a menudo el lugar donde queremos formar una familia. Es un reflejo del lugar donde trabajamos, del estatus social, de los círculos de amigos, de los pasatiempos recreativos y más.

Sin embargo, cada vez es más importante ver una casa como una oportunidad de inversión, según Peterson. La mayoría de los jóvenes no podrán pagar la casa de sus sueños hoy, pero comprometerse con la ubicación o el tamaño es una forma de flotar entre una marea creciente de precios de la vivienda, por lo que uno tiene la posibilidad de comprar la casa que desea tener en el futuro.

No se equivoque: sigue siendo una decisión abrumadora y que necesita una planificación financiera prudente. La pandemia, lamentablemente, ha sido onerosa y, quizás, innecesariamente derrotista para las personas que piensan que están más lejos de ser compradores de vivienda de lo que realmente están. Si sirve el recordatorio, es una llamada de atención para comenzar a planificar de una vez por todas.

En 2011, cuando Pfalmer compró su casa en Midtown, los costos de cierre fueron menos de $10,000. Hoy esos números suenan mágicos. Pero las mismas reglas de apreciación son las que lo ayudaron a encontrar un hogar familiar casi 10 años después. Hoy en día, los compradores primerizos de vivienda están haciendo una apuesta similar … aunque más difícil, dado lo costoso del mercado.

“Realmente quiero ayudar a los locales a ganar”, dijo Peterson. “Este es nuestro pueblo y merecen tener un hogar aquí”.

Hay una serie de subvenciones para ayudar a los compradores primerizos de vivienda con asistencia para la cuota inicial. Los lectores deben buscar las subvenciones proporcionadas por la División de Vivienda de Nevada, Home-at-last y eHousingPlus.com.

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